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刚需房直降74万！顺义新房星悦时光特价88平总价大约297万，更多消息，关注刚需的朋友看过来！没准帮你找到地板价！

正文————

谁说北京新房没有刚需立锥之地？

你想要的临铁6站国贸，三居，低总价，这不又双叒叕上架了吗？

据说为了上架刚需房，开发商连夜调规，

新房市场，刚需的选择又多起来了？

01

69㎡三居。

北京新房市场的新纪录诞生了。

在朝棠揽阅之前，最小三居的桂冠属于顺义青年ONE的72㎡户型。而通州新盘以69㎡小三居的极致设计，硬生生把纪录压缩了3㎡。

这个数字游戏背后是精明的面积赠送策略：

南向6.8米通长阳台计一半面积，白送约5.1㎡；北侧两个设备平台全赠送4.6㎡，加上其他空间，总赠送面积差不多10㎡。

扩容后，南向主卧近12㎡，北向区域达15㎡可分割成两个迷你卧室。然后缩小的窗墙比，可以在小房间里塞下一张床。

不过看过样板间你会发现，样板间看着还行，但真住进三口就显局促了。

尤其北向两个小卧室在样板间里被打通，配上迷你家具仍显拥挤。

尽管如此，420万左右的总价让这个“北京最迷你三居”成为朝阳外溢刚需的救命稻草。

也难怪，售楼处里，手握四百多万预算的年轻夫妻眼睛发亮：“首付60万+就能买三居，6站到国贸！”

而改善型买家则皱眉摇头：“这北向次卧也太憋屈了。”

02

7月20日开盘当天，朝棠揽阅官宣战绩：销售额18.6亿元，去化近九成。

数据也直接应证了不同户型的命运天差地别。

东南角5号楼里的55套69㎡小三居被抢购一空，86/89㎡三居去化64%，101㎡四居卖出约55%，而顶配的124㎡四居108套房源仅成交4套。

市场似乎用真金白银投票的结果清晰可见：刚需才是王道。

截至8月初，项目网签已达210套，均价5.84万元/㎡，成交总额突破10亿元。

销售数据揭示的规律高度一致：网签房源集中在5#、6#和7#三栋楼，分别对应69㎡、101㎡和86/89㎡户型。

西区小户型库存告急，大量刚需客群未能消化。

供需明显失衡，这样的趋势，东区不改小，去化周期还得拉长。

于是8月6日，朝棠揽阅东区6044地块新规划亮相。这场“大改小”手术做得相当彻底：

- 东北角1#楼 面宽缩短，户型从101㎡变身69㎡

- 西北角3#楼 拆分成两栋，增加22户

- 2#楼 增高一层 ，多出4套房源

经此调整，东区从原规划的6栋楼368户变为7栋楼394户。

户型结构发生质变：69㎡三居从69套增至104套，86㎡三居从110套增至154套，89㎡三居从44套增至64套。

同时，124㎡四居被彻底取消，101㎡四居改为112㎡四居，数量大幅减少。

开发商还“顺便”优化了社区设计：楼栋整体外移使中央园林扩大；新增东侧人行出口更靠近地铁；化粪池挪位减少对生活动线干扰。

03

看到这，是不是有人会暗自庆幸：

“改善卖不动了吧？改善人数哪有那么多，谁说北京新房抛弃刚需了，这不是乖乖上新了吗？得刚需者得天下，刚需才是大多数”

但是真实的情况并非如此简单。

5公里外，中建玖合“运河八子”项目浮出水面，主力户型恰是108㎡三居和120㎡四居。

“与‘运河八子’相比，朝棠揽阅的河景资源和交通优势都显得拿不出手。

田忌赛马，没必要硬刚。

同样感受到压力的还有中铁建花语璟云，该项目94/106/110/126㎡的面积段与朝棠揽阅原规划高度重合，据说已因此延迟开盘。

招商蛇口深谙通州楼市，既然有西区客群基础，索性抱紧刚需大腿。

这种策略转向在数据上得到验证：朝棠揽阅比5公里外的兄弟盘云璟揽阅，首开销售额高出7亿元。

04

而且，低价上车并非没有代价。

项目西北300米处的京城货运线是24小时运行的“噪音制造机”。

官方资料标注，“飞机在上空产生的噪音持续25秒，关窗后分贝从52dB降到35dB。”

有购房者实地测试后吐槽：“飞机飞过时打电话都得暂停。” 此外，红线外110kv高压线如悬顶之剑，好在区政府已承诺入地。

社区内部也存在妥协。

项目地面规划了90个绿化机动车位，占总车位8%，若交付时未改绿地，车位比将降至1：1.13的普通水平。西侧几栋楼与围墙间距仅2米，隐私和采光堪忧。

尽管有硬伤，朝棠揽阅依然切中了刚需命门——地段与总价的平衡。

项目位于通州区永顺镇，东五环至东六环之间，距在建地铁22号线永顺站约500米。

六站到国贸CBD”的交通优势，对朝阳上班族形成精准打击。南侧通惠河虽然景观有限，但“河景房”概念也足够撩人。

生活配套方面，万达广场、263医院、胸科医院等设施环伺。开发商与贝好家、中海的合作，更带来强大的渠道带客能力。

价格上，西区开盘均价约5.8万/㎡，东区预计微涨500元/㎡。对比东边缦云ONE近7万元/㎡的豪宅价，朝棠揽阅的刚需定位更加清晰。

05

北京刚需：被挤压但未被抛弃

朝棠揽阅的调规，是北京刚需市场的缩影。

石景山首钢璟悦长安凭借83㎡小户型、500万内总价成西区爆款；

顺义住总芳华里、青年ONE等刚需盘网签均超200套。

城六区高企的土地成本挤压了刚需空间，而近郊区凭借相对低价土地和成熟配套，成为承接外溢需求的主力。

朝棠揽阅地块楼面价约3.12万元/㎡，为小户型开发留下利润空间。但昌平新盘呈现的赠送面积收紧趋势，暗示政策天平可能发生变化。

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